Déclarer ses revenus tirés de la location vide

De nombreux contribuables louent des locaux vides (ou nus). Les revenus locatifs tirés de cette activité sont soumis au régime des revenus fonciers, qui constitue l’une des catégories de l’impôt sur le revenu.

Le régime du micro foncier

Lorsque les revenus tirés de la location nue ou vide n’excèdent pas 15 000 euros, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit.

Dans cette hypothèse, les obligations déclaratives sont fortement simplifiées et il suffit simplement de renseigner le montant de ses recettes.

L’administration appliquera alors un abattement venant en déduction du résultat imposable.

Ce régime d’imposition ne permet pas de déduire les charges réellement supportées, ce qui est préjudiciable si des travaux ont été effectués ou si des intérêts d’emprunt ont été payés.

Le régime du réel

Le régime du réel s’applique si le seuil de 15 000 euros est dépassé ou si le déclarant formule une option. Dans ce cas, le résultat imposable sera égal à la différence entre les produits encaissés et les charges déductibles.

L’option pour le réel

Il suffit, afin de valider cette option, de souscrire un imprimé spécifique qui sera annexé à la déclaration de revenus.

Cette option est exercée pour une durée de 3 ans. Ainsi, le réel peut être intéressant l’année où l’option est réalisée mais désavantageux si l’on considère la situation sur 3 ans.

Produits imposables

Les recettes suivantes doivent être mentionnées sur la déclaration 2044 et entrent dans la détermination du résultat imposable :

les loyers tirés de la location vide,
des dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire,
certaines recettes exceptionnelles (subventions ANAH, indemnités d’assurance).

On prend en compte les recettes réellement encaissées. Ainsi le loyer de décembre perçu en janvier devra être rattaché à l’année suivante.

Charges déductibles

Les charges déductibles sont limitativement énumérées. On trouve ainsi les dépenses suivantes :

les frais d’administration et de gestion (rémunération des concierges, frais d’agence et frais de fiscaliste),
les autres frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 euros par local,
les primes d’assurance (PNO, loyers impayés),
la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères),
l’indemnité d’éviction versée au locataire sortant lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions,
les provisions pour charges (part devant être supportée par le propriétaire),
les charges locatives non récupérées l’année de départ du locataire,
les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation (pose d’une cuisine équipée). A contrario, on ne peut déduire les travaux de construction, d’amélioration et d’agrandissement.
Les intérêts et frais d’emprunt. Entrent dans cette catégorie les assurances liées à la souscription d’un emprunt (assurance décès).

Seules les charges supportées durant l’année d’imposition peuvent être déduites.

Déficit foncier

On constate un déficit lorsque les dépenses excèdent les recettes.

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an.

La part du déficit relative aux intérêts d’emprunt ne peut être déduite du revenu global, néanmoins, ils viennent en déduction des revenus tirés de la location vide des 10 années suivantes.

Cas des SCI

Lorsqu’une société civile immobilière exerce une activité de location vide et est soumise à l’IR, la quote-part revenant aux associés personnes physiques est soumise au régime des revenus fonciers.

Il convient tout d’abord de déterminer le résultat imposable au niveau de la société.

La quote-part revenant au foyer fiscal devra ensuite être déclarée et sera prise en compte dans la détermination du revenu foncier net.

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