Déclarer ses revenus tirés de la location meublée

De nombreux contribuables ignorent qu’il existe de très grandes différences fiscales entre la location vide et la location meublée. En effet, si la première est soumise au régime des revenus fonciers, le régime des bénéfices industriels et commerciaux s’appliquera à la seconde. Le présent article revient sur les obligations déclaratives afférentes à la location meublée.

Les différences entre la location vide et la location meublée

La location meublée concerne des locaux disposant des éléments suivants, permettant leur occupation immédiate :

• étagères de rangement,
• matériel d’entretien ménager,
• plaques de cuisson,
• réfrigérateur,
• ustensiles de cuisine,
• vaisselle,
• literie comportant couette ou couverture,
• table et des sièges,
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
• luminaires.

En démarrant une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), une déclaration en ligne est obligatoire et préalablement nécessaire au dépôt de votre déclaration de résultat annuelle.

N’hésitez pas à demander une assistance à nos fiscalistes pour effectuer ces démarches et remplir vos obligations.

Location meublée et micro-BIC

Lorsque le montant des recettes n’excède pas 70 000 euros (170 000 € pour les meublés de tourisme), on peut appliquer le régime forfaitaire du micro BIC. L’administration fiscale appliquera un abattement. Ainsi, les recettes seront soumises au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2% car il s’agit de revenus du patrimoine) sur leur montant net.

Location meublée et régime du réel

Lorsque le seuil d’application du micro est dépassé ou lorsqu’une option est formulée, on appliquera le régime du réel.

En cas d’application du régime réel, il faut établir une comptabilité spécifique. Le résultat imposable sera égal à la différence entre les produits imposables et les charges déductibles. Les produits imposables sont principalement constitués des loyers et indemnités d’assurances. Les charges déductibles comprennent toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de l’activité (intérêts d’emprunt, travaux…). La particularité du régime BIC par rapport au régime des revenus fonciers tient en la possibilité de déduire des amortissements. Ainsi, on pourra déduire, chaque année, une fraction du ou des immeubles inscrits à l’actif, afin de prendre en compte leur dépréciation.

Plus-value et déficit

Excepté dans les rares hypothèses où le régime de la location meublée professionnelle peut s’appliquer, on appliquera le régime des plus-values immobilières des particuliers lorsqu’un bien loué meublé est cédé. Ainsi la cession sera exonérée d’impôt sur le revenu si le bien est détenu plus de 22 ans et de prélèvements sociaux si la durée de détention excède 30 ans. Les déficits constatés peuvent s’imputer sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Le cas du loueur en meublé professionnel (LMP)

• le déficit peut être imputé sans limitation sur le revenu global ;
• les immeubles inscrits à l’actif sont exonérés d’IFI ;
• le régime des plus-values est professionnel et dépend de chaque entreprise, de la durée des amortissements, et de la détention ;
• Depuis 2021, les charges sociales sont dues à hauteur de 1 145 euros même en cas de déficit.

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir cumulativement les conditions suivantes :

• les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € HT par an,
• ces recettes doivent être supérieures à la somme des autres revenus du foyer fiscal.

Les locations saisonnières

La location de chambres d’hôtes est exonérée lorsque les recettes n’excèdent pas 760 euros par an. Sont également exonérés les contribuables qui donnent en location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sous réserve que ces pièces constituent la résidence principale du locataire. En outre, le montant du loyer ne doit pas excéder un certain seuil.

Les locations saisonnières (AirBNB) sont soumises au régime des BIC. Les propriétaires d’un meublé souhaitant le louer, doivent le déclarer en mairie. Toute omission peut être punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 €. Toutefois, lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur (occupé plus de 8 mois par an), aucune déclaration ne doit être faite. Dans certaines communes (Paris, les communes de la petite couronne, les communes de plus de 200 000 habitants, les communes de plus de 50 000 habitants situées dans une zone tendue) une autorisation en mairie doit être demandée.

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